Poder apócrifo pone en riesgo patrimonio de víctima; cuestionan actuación de Notarías 41 y 33 de Aguascalientes

Una serie de presuntas irregularidades durante el proceso de escrituración de una vivienda pone en riesgo el patrimonio de una compradora que, siete años después de adquirir el inmueble mediante un crédito hipotecario, fue notificada de una sentencia en la que se determinó que uno de los documentos utilizados para formalizar la operación carecía de validez. Hoy, la actuación de las Notarías 33 y 41 de Aguascalientes es objeto de cuestionamientos y de una investigación administrativa.

En 2019, Cristina —nombre utilizado en esta redacción para proteger la identidad de la afectada— inició negociaciones con una madre y su hijo para adquirir un inmueble ubicado en el fraccionamiento Rinconada de Santa Mónica. Sin embargo, existía un obstáculo: el esposo de la mujer, copropietario del inmueble, supuestamente otorgaría un poder a su hijo para que pudiera representarlo en la compraventa.

“Y así fue, en su momento la señora me dijo que su esposo estaba en Estados Unidos, pero que eso no iba a ser un impedimento porque ella, a través de su hijo, o sea, el esposo le iba a dar un poder al hijo para que se pudiera hacer la venta”

Tras varios meses de espera, la operación se concretó. La compradora adquirió la vivienda por un millón 80 mil pesos; cerca del 70% del monto se cubrió en una transferencia y el resto mediante un crédito hipotecario.

La compraventa fue formalizada ante la Notaría 33 a cargo de Rogelio Talamantes Barnola.  Como parte del proceso se canceló el gravamen existente sobre el inmueble, se constituyó un nuevo crédito hipotecario y la operación se formalizó con base en la documentación presentada por las partes.

La mujer propietaria firmó por el 50% del inmueble que le correspondía y el otro 50 % fue representado por su hijo mediante el poder que presuntamente habría sido otorgado por el esposo.

La situación cambió en 2025, cuando Cristina fue demandada por el propietario original del otro 50% del inmueble, quien sostuvo que nunca autorizó la venta de su parte de la propiedad ni otorgó poder para que su hijo lo representara.

“Y bueno, hasta ahí todo bien, pasaron los años, te estoy hablando que esto fue 2019, hasta el 2025, finales de 2025, me llega una demanda a mi casa, una demanda promovida por el esposo, ahora ex esposo, de la que me vendió a mí la casa, comentando que él nunca autorizó la venta de esa casa, que él nunca firmó ningún poder, y que eso no existe”

BI Noticias tuvo acceso a la demanda presentada por el propietario original del inmueble. Mediante un juicio civil solicitó que se reconociera su derecho sobre el 50% de la vivienda adquirida bajo el régimen de sociedad conyugal, así como la nulidad absoluta e inexistencia del contrato de compraventa y sus accesorios.

En la demanda sostiene que nunca compareció ante la Notaría 41, a cargo de María del Pilar Handal Gamundi, para otorgar el poder con el que presuntamente fue representado durante la operación. Desconoce quién acudió en su nombre o qué documentos se utilizaron para identificarse.

La demanda también fue dirigida contra la institución financiera que otorgó el crédito hipotecario, la ahora ex esposa del demandante, el hijo de ambos y los notarios relacionados con la operación.

Tras el fallecimiento del entonces titular de la Notaría 33, Rogelio Talamantes Barnola, fue designado Leonardo Andrés Gutiérrez Díaz como nuevo encargado. De acuerdo con la afectada, la notaría no dio contestación a la demanda.

“Ahora, te comenté que el licenciado Barnola, este, apenas me comentaron que murió. O sea, él ya tiene años que no está a cargo de esa notaría. Y el licenciado que está ahorita no se está haciendo responsable porque él no hizo el movimiento, él no hizo la transacción. Sin embargo, pues está encargado de la notaría 33. Y mis escrituras siguen estando ahí en esa notaría, en la 33. Entonces, pues de alguna manera sí tiene injerencia, o sea, porque es el encargado él. Y ahorita él no está contestando nada de las demandas porque también lo demandaron a él”

Cabe señalar que, según la sentencia, durante el juicio no se acreditó la existencia del poder referido.

Meses después, la jueza Primero de lo Civil, Lizzully Alejandra Esparza Rocha, resolvió dejar sin efectos la escritura de la vivienda certificada ante la Notaría 33 y ordenó cancelar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Aguascalientes. Asimismo, decidió que las cosas regresaran al estado que guardaban antes de la celebración de los contratos, incluyendo la hipoteca anterior y la cancelación del nuevo crédito.

La resolución también revela que el número asignado al supuesto poder corresponde en realidad a otro volumen y al acta de nacimiento de una tercera persona ajena al litigio.

“La de la 41 se deslindó diciendo que no, que ese poder no, no, ella no lo reconoce. El número que mencionan en el poder sí existe, o sea, sí está ante actas ese número, pero con un acta de nacimiento que no tiene nada que ver con los involucrados, no tiene nada que ver, ¿sí? Entonces, de ahí no sé cómo pudieron haber tomado ese número, cómo puede estar sellado y cómo puede estar firmado un poder. Sí, sí. Y entonces ella nada más está deslindando de que no, pues este número es, le corresponde a un acta de nacimiento, o sea, no, ese poder no existe. ¿Cómo? O sea, entonces tu sello, tu firma, ¿de qué sirve?”

A siete años de la compra del inmueble, el patrimonio de Cristina está en riesgo. Pese a que la sentencia fue apelada y las escrituras aún existen, la validez del proceso está comprometida. A lo largo de estos años, ha invertido 400 mil pesos adicionales en la nueva vivienda y hoy, no tiene certeza jurídica sobre su capital ni su propiedad. 

“Yo no sé de qué manera yo, yo protegerme, o evitar, o sea, te digo que me quiten mi casa, ¿qué me puede proteger? El que, ok, ahí está tu casa, pero a mí dame el valor de lo que vale ahorita esa casa, lo que vale ahorita con plusvalía, con todo, y ahí está tu casa, pero a mí regrésame completamente lo que el valor de esa casa. Déjame mi casa o dame el dinero. Exactamente, pero, pero ahorita, no a la transacción que yo hice hace seis, siete años, al valor de ahorita, porque es lo que yo estoy perdiendo, ¿dónde quedan mis años? O sea, te digo, lo que yo hice ahí, ¿dónde queda eso?”

El equipo jurídico de Cristina sostiene que, según la explicación proporcionada por la Notaría 41, una copia de otra escritura habría sido alterada digitalmente para hacerla pasar como el supuesto poder y posteriormente incorporarla al Registro Nacional de Poderes utilizando la firma de la citada notaría. Hasta el momento, esta versión forma parte de los señalamientos expuestos por la defensa de la afectada.

Cristina prepara una denuncia ante la Fiscalía General del Estado contra los vendedores y solicita que se investigue la actuación del banco y de las notarías involucradas por posibles delitos relacionados con falsificación de documentos, fraude y, en su caso, las conductas que resulten. A decir de la afectada, todas las instancias que intervinieron en la operación tenían el deber de verificar la autenticidad de la documentación utilizada en la compraventa.

La Secretaría General de Gobierno informó a BI Noticias que ya inició una investigación administrativa sobre el caso. La Visitaduría de Notarías recaba la información correspondiente para determinar si existieron omisiones o alguna actuación indebida. Asimismo, manifestó su disposición para colaborar con las autoridades ministeriales una vez que sea presentada la denuncia y, en su caso, cuando así le sea requerido.

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