El sector inmobiliario

El Grupo de Acción financiera internacional, una institución internacional de carácter gubernamental, creada para desarrollar políticas que ayuden a combatir el blanqueo de capitales y la financiación de terrorismo, emitió hace poco una guía basada en riesgo para el sector inmobiliario con la idea de copiar información y generar recomendaciones que ayuden a reflejar la evolución del lavado de dinero en ese sector y, eventualmente, mitigarlo.

La razón de esta alerta es que los servicios de construcción desarrollo o comercialización de bienes inmuebles son considerados como actividades vulnerables y se han convertido en una opción muy popular para las inversiones, lo que también genera que los presuntos delincuentes vean atractivo en este sector para poder lavar utilidades provenientes de distintos ilícitos como la corrupción y elevación fiscal, entre otros. La guía añade: el uso de empresas anónimas, o sea: las llamadas “factureras”, por ejemplo, como instrumentos para lavar el producto del delito e incluso la complicidad de abogados, notarios, públicos, corredores, contadores y fiscalistas.

El fenómeno parece ser de alcance global y por supuesto Aguascalientes no parece estar exento; basta observar por todos lados, la construcción de locales comerciales, oficinas edificios o viviendas que sugieren dudas en un contexto de muy bajo crecimiento, ¿por qué? Esa es la pregunta clave. La respuesta corta es que en vivienda, por ejemplo, hay un déficit y el mercado inmobiliario responde por lo tanto a la demanda, lo que explicaría el aparente crecimiento de la oferta. La respuesta larga, sin embargo, es un poco más compleja: para empezar la economía mexicana ha estado en franco estancamiento, el crecimiento nacional entre el 2019 y el 2024 terminará siendo de 0.8% por medio anual, el segundo peor en América Latina. El de Aguascalientes prácticamente fue negativo en el año 2022, creció al 5% anual en el 2023 y en el primer trimestre del 2024 va en 1.8%, apenas la pregunta es automática, si no hay crecimiento suficiente, ¿de dónde sale el dinero para financiar la oferta y la demanda inmobiliarias? La segunda duda tiene que ver con la disponibilidad del crédito hipotecario.

Un análisis del banco BBVA examinó el periodo 2005-2022 en cuanto a las remuneraciones de los asalariados, en donde se observa que su tasa anual de crecimiento fue del 2%, pero la tasa de crecimiento del valor de la vivienda aumentó más de 6%. A lo que hay que añadir las altas tasas de interés. De ser así, según este reporte, significa que aunque exista la intención de adquisición, los ingresos de los hogares no son suficientes para la compra de la vivienda que se requiere. Habida cuenta de que quienes tienen acceso al crédito, pues es un sector formal de la población ocupada, que es de solo el 46%, el resto está en la informalidad y no entra al crédito bancario.

Ahora bien, una tercera interrogante no cuadra: los desarrolladores señalan que hay un déficit de vivienda, y parece cierto, pero esto no coincide con lo que informan los bancos ni las encuestas del INEGI. Santander México, por ejemplo, dice que el 40% de sus financiamientos son para viviendas nuevas y el 60% para vivienda usada -o sea que ya está hecha- y que ese porcentaje ha cambiado; mientras que hace 8 años, el 80% el financiamiento era para vivienda nueva, en 2024 ha bajado al 55%. Entonces, si los bancos declaran que hay una desaceleración en la colocación de créditos hipotecarios, y las familias no gastan en vivienda, ¿sobre qué base se explica la expansión de la oferta inmobiliaria? Y ¿cómo se financian los desarrolladores mientras se venden las viviendas? 

Finalmente, de acuerdo con el Banco en México, mientras que el crédito al consumo y otros sectores aumentó hasta el 13% este año, el crédito para vivienda creció solo 2.9%, por tanto, los desarrollos que se observan por todos lados de la ciudad ¿sacan el dinero del colchón o de la alcancía, de la abuelita o de dónde? Es muy difícil llegar, por supuesto, a conclusiones definitivas para entender mucho mejor el fenómeno, pero todo indica que el sector inmobiliario está ya, sin duda alguna, bajo la lupa.

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